EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Del latín condominium, condominio es el derecho de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Son sinónimos de condominio: proindiviso, copropiedad, comunidad de bienes
Se regula en el Código Civil, artículos 392 y siguientes, como aquella comunidad romana, de cuota ideal, dividida de forma intelectual en tantas partes como comuneros y cada uno ejerce su derecho de propiedad en función de la cuota que ostentan, tanto como para la contribución con los gastos como para la toma de acuerdos.
Nos encontramos ante una comunidad romana o un condominio, por ejemplo, cuando una pareja de novios compran una casa y les pertenece a ambos por mitades indivisas (u otro proporción). O cuando varios hermanos heredan un bien.
Generalmente, la propiedad de un bien entre varias personas (ya sean físicas o jurídicas) no suele ser pacífica, surgen problemas a la hora de contribuir con los gastos y cargas, a la hora de compatibilizar el uso entre varios copropietarios. Por ello, en nuestro ordenamiento jurídico se considera el condominio como una situación incidental y temporal y se favorece su extinción.
Cuando una pareja de novios, rompe su relación, se encuentran ante la situación de qué hacen con la vivienda. Una vía rápida y sencilla es que la vendan. Pero cuando uno de los copropietarios quiere quedarse con la vivienda tendrán que extinguir el condominio y compensar económicamente al otro.
En este caso si hay acuerdo, tendrán que acudir a notaría a firmar una escritura de extinción de condominio o también llamada cesación de proindiviso, el adquirente pagará al otro el valor de la mitad y tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (según la CCAA oscilará entre el 1%-1,5%) por la parte que adquiere y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Y chin pun!
Pero como en la vida nada suele ser fácil, voy a enumerar la posibles inconvenientes que pueden surgir:
- Que la finca se encuentre hipotecada: En este caso al hacer la extinción de condominio, el adquirente se subroga en la posición del otro copropietario. Pero, el banco tendrá que consentir la liberación del otro deudor, para ello el otro condómino deberá ofrecer garantía personal suficiente para responder frente al banco, e incluso éste puede exigir que entre otro deudor o avalista para para que no disminuya la garantía personal.
- Que los copropietarios no lleguen a un acuerdo: En este caso, el Código Civil, en su artículo 400, establece que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado”.
Esto significa que quién quiera dejar de ser copropietario tendrá que instar la acción de división de la cosa común, que si es indivisible tanto material como jurídicamente, acabará en subasta pública.
El procedimiento acción de división de la cosa común o “actio comuni dividundo” es largo, costoso y a veces no llega a la venta del bien, con lo que podemos encontrarnos en la misma situación que al principio.
Por ello, para evitar este resultado, es conveniente plantear una buena negociación que beneficie a todos los copropietarios.
Virginia López Jiménez
Abogada Ilustre Colegio de Abogados de Cádiz