Si tienes pensado comprar un bien inmueble a partir del 1 de enero de 2022, tienes que tener en cuenta el valor de referencia.
- Y te preguntarás qué es y el por qué.
Pero antes de nada te pongo en antecedentes: La ley General Tributaria en su artículo 57 señala que la Administración Tributaria (en este caso autonómica) podrá comprobar el valor de los bienes determinantes de la obligación tributaria declarados por el contribuyente, es decir en el caso de las compraventas de bienes inmuebles a efectos del ITPyAJD, reclamará el pago del impuesto por el «valor real» del bien. Y para ello, la Ley establece varios medios de comprobación.
Tradicionalmente, las oficinas liquidadoras, dependientes de la Hacienda Autonómica, enviaban una «paralela» o «complementaria», cuando el valor declarado en la escritura de compraventa estaba por debajo del valor fiscal (valor catastral multiplicado por el coeficiente actualizador de cada municipio). Esto es, el método de comprobación recogido en el apartado 1.b) del citado artículo. Este criterio quedó superado por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de fecha 23 de mayo de 2018, que vino a establecer que deben ser anuladas aquellas regularizaciones que se dictan como consecuencia de la comprobación de los valores declarados, teniendo en cuenta que la Administración ha tomado en consideración características del inmueble para cuyo conocimiento es imprescindible visitar y examinar el mismo, y sin embargo no consta que se haya personado. Lo que dejaría al contribuyente en una situación de inseguridad jurídica ante la falta de rigor en la prueba de valoración. Imponiendo de este modo la carga de la prueba a la Administración.
Ante esta situación, y debido a que la nueva jurisprudencia obligaba a realizar una comprobación DIRECTA, la Administración Tributaria autonómica comenzó a tomar como valor real, a efectos de de la liquidación del ITPyAJD, el valor de tasación, ya que, tras la escritura de compraventa se firma la escritura de préstamo hipotecario (la gran mayoría necesita financiación) en la cual, y así lo establece la Ley Hipotecaria, se incorpora un certificado de tasación del bien objeto de la compraventa e hipoteca. Por regla general, el valor de tasación suele ser superior al valor de compraventa, ya que es un valor a futuro. Ello, implicó una oleada de recursos ante los Tribunales Económicos y ante los TSJ de las Comunidades autónomas. En Andalucía se produjo un cambio jurisprudencial a fines de 2020, estableciendo la Sentencia de 3 de diciembre de de 2020, de la Sección Segunda de la sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Sevilla (Recurso 803/2018), lo siguiente: “Los artículos 10 y 46 del Texto refundido de de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dicen que el valor real del bien transmitido es la base imponible del impuesto. El valor real es el que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre. Es un concepto indeterminado que no materializa en una cifra exacta sino que se mueve dentro de unos márgenes, pero al que se aproxima más el de precio de la compraventa, fijado por la voluntad concurrente de dos contratantes, que el previsto para venta forzosa como es la realización de la hipoteca… Si el certificado de la hipoteca quiso reflejar el valor hipotecario, está claro que no perseguía calcular el resultante de una transacción libre, negociada y actual; sino el de su venta futura, que garantizara el cobro del crédito ante posibles cambios y fluctuaciones del mercado y que tuviera en cuenta no solo la condición presente del inmueble sino también las alteraciones o mejoras de que sea susceptible. Algo por tanto muy distinto al valor real de la cosa en el momento de la liquidación del impuesto, que es lo relevante para lo que nos ocupa”.
Por lo que toda liquidación complementaria cuya actividad probatoria se reduce a tomar como valor real del bien, el valor de tasación, viene siendo anulada por el TEARA, previa interposición de recurso.
En aras de evitar tal litigiosidad, se previó dentro Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el establecimiento del valor de referencia, que en teoría debe ser inferior al valor de mercado, pueste que se debe de aplicar un factor de minoración.
- ¿Y como se calcula el valor de referencia?
Según la Ley, será el «resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.» Que quiere decir esto, pues que será una media del precio del metro cuadrado de cada zona en base a los valores declarados en las compraventas firmadas con anterioridad.
- ¿Y a qué tributos afectará el valor de referencia?
Básicamente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
- ¿Y en qué afecta?
Pues, que según la dicha Ley si el valor de referencia es superior al valor de compraventa, el comprador tendrá que liquidar y pagar el ITPyAJD tomando como base imponible el valor de referencia.
- ¿Cómo se puede consultar el valor de referencia?
Entrando en la Sede Electrónica del Catastro , para lo cual tendrás que identificarte.
- ¿se puede impugnar?
El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la
liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos
regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Pero ahora, quién tiene la carga de la prueba es el contribuyente.
Por ello, te recomiendo, que ante un valor de referencia muy superior al precio de compraventa que pudiera incluso significar la pérdida de bonificaciones en el pago del Impuesto, consultes con abogado.
Virginia López Jiménez
Abogada
Ilustre Colegio de Abogados de Cádiz